Когда договор купли-продажи недвижимости становится соглашением о разделе имущества между супругами?

Приобретая недвижимость в браке, супруги часто оформляют её сразу в долях (например, пополам или в других пропорциях). Многие думают, что это автоматически защитит их от споров в суде при разводе, однако на практике такая схема не всегда гарантирует отсутствие имущественных разногласий. Оказывается, договор купли-продажи может считаться соглашением о разделе имущества, но это зависит от даты его заключения и формы.

Давайте рассмотрим, что об этом говорит Семейный кодекс РФ и как толкует его Верховный Суд.

По общему правилу, совместное имущество супругов может быть разделено как во время брака, так и после его расторжения.

«Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов, а также в случае заявления кредитором требования о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на долю одного из супругов в общем имуществе супругов»

Ст. 38 СК РФ

До конца 2015 года закон позволял супругам разделять общее имущество по их договорённости, и нотариальное заверение такого соглашения не требовалось

«Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. По желанию супругов их соглашение о разделе общего имущества может быть нотариально удостоверено.»

Предыдущая редакция пункта 2 статьи 38 Семейного кодекса РФ, действовавшая до 29 декабря 2015 года.

Однако Федеральным законом № 391-ФЗ от 29 декабря 2015 года в статью 38 Семейного кодекса РФ были внесены важные изменения, сделавшие нотариальное удостоверение соглашения о разделе имущества обязательным:

«Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено."

Пункт 2 статьи 38 Семейного кодекса РФ (редакция от 29 декабря 2015 года).

Эти изменения вступили в силу в день официального опубликования закона — 29 декабря 2015 года.

Случаи из судебной практики Верховного Суда РФ

Анализ практики Верховного Суда РФ показывает, что дата заключения договора купли-продажи имеет ключевое значение.

Случай 1: Договор купли-продажи заключен после 29 декабря 2015 года

Рассмотрим дело, которое дошло до Верховного Суда (Определение от 20.06.2023 по делу № 18-КГ23-45-К4). Супруги купили квартиру в 2018 году, оформив её в долевую собственность по простой письменной форме (без нотариуса), указав, например, 9/10 доли у жены и 1/10 у мужа. После развода муж обратился в суд с требованием признать квартиру их совместной собственностью и разделить её поровну.

Нижестоящие суды изначально посчитали, что указание долей в договоре уже является разделом имущества, и отказали в иске. Однако Верховный Суд РФ не согласился с этим выводом, указав на ошибку. Суды не учли изменения в статье 38 Семейного кодекса РФ, которые требовали обязательного нотариального удостоверения для соглашения о разделе имущества. Поскольку договор купли-продажи 2018 года не был нотариально заверен, он не мог считаться соглашением о разделе.

«Таким образом, после внесения изменений в статью 38 Семейного кодекса Российской Федерации Федеральным законом от 29 декабря 2015 г. № 391- ФЗ соглашение о разделе имущества супругов является основанием для возникновения, изменения и прекращения прав и обязанностей супругов в отношении их совместной собственности только при соблюдении нотариальной формы сделки, что не было учтено судами апелляционной и кассационной инстанций при рассмотрении настоящего дела.»

Определение Верховного Суда РФ от 20.06.2023 по делу № 18-КГ23-45-К4.

В итоге Верховный Суд отменил решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение, после чего квартира была разделена поровну между супругами.

Случай 2: Договор купли-продажи заключен до 29 декабря 2015 года

Другой пример (Определение Верховного Суда от 05.09.2023 по делу № 69-КГ23-11-К7). Супруги купили квартиру в 2014 году, оформив её в долевую собственность (по 1/3 каждому супругу и 1/3 дочери). Один из супругов позже попытался через суд признать долю второго супруга совместно нажитым имуществом и разделить её.

В этом случае Верховный Суд признал договор купли-продажи, определяющий доли, соглашением о разделе имущества. Поскольку на момент заключения договора (2014 год) нотариальное удостоверение для таких соглашений не требовалось, простая письменная форма была достаточной. Супруги добровольно изменили режим общей собственности на долевую, и суд отказался делить квартиру как совместно нажитое имущество.

Случай 3: Вложение личных средств при покупке до 29 декабря 2015 года

В ещё одном деле (Определение Верховного Суда РФ от 27.06.2023 по делу № 11-КГ23-6-К6). Супруги купили квартиру в 2013 году в равных долях. Часть денег на покупку была получена от продажи личной добрачной квартиры жены, что даже подтвердил муж. Жена просила суд перераспределить доли, учитывая её личный вклад.

Однако Верховный Суд указал, что договор купли-продажи 2013 года, заключенный в простой письменной форме и определяющий доли супругов, является соглашением о разделе имущества. Поэтому суды правомерно отказались перераспределять доли. Даже признание мужем факта вложения личных средств жены не повлияло на решение, так как, по мнению суда, это обстоятельство не имеет правового значения, если доли уже были определены в договоре.

Таким образом, дата заключения договора купли-продажи является решающим фактором при определении того, может ли недвижимость, приобретённая в браке с указанием долей, быть повторно разделена судом:

• Если договор купли-продажи был заключен до 29 декабря 2015 года (включительно) и в нём были указаны доли супругов, такой договор приравнивается к соглашению о разделе имущества. Суд не будет включать эту недвижимость в общую массу для последующего судебного раздела. Это означает, что даже если один из супругов вложил личные средства или ситуация кажется несправедливой, суд не изменит уже установленные договором доли.
• Если договор купли-продажи заключен после 29 декабря 2015 года, то для признания его соглашением о разделе имущества обязательно требуется нотариальное удостоверение. Простое указание долей в обычном (простом письменном) договоре купли-продажи уже не является разделом имущества, и такая недвижимость будет считаться общей совместной собственностью, подлежащей разделу поровну (если нет брачного договора).

Этот тонкий момент может оказать существенное влияние в ходе рассмотрения дела о разделе квартиры при разводе в суде. Разумеется, обычный человек имеет права не знать подобных вещей, но их обязан знать юрист, который ведет дело - иначе он не может считаться профессионалом. Наш юрист знает: все специалисты в правового центра «Айлант» постоянно изучают изменения законодательства и судебную практику в своих сферах права. Если вам нужен опытный юрист по разводам в Спб - звоните нам: мы всегда сможем защитить ваши законные интересы.