10.02.2024

Как не платить налоги при продаже квартиры с детскими долями?

В 2015 году мы купили совместное жильё по договору долевого участия (ДДУ). Там были и кредитные деньги. Через год этот дом достроили, и мы приобрели право собственности, а также закрыли кредит. Ещё через год у нас родился второй ребёнок, и в июне 2020 года по материнскому капиталу выделили доли, равноценные сумме на четырёх членов семьи. Это наше единственное жильё.

В 2022 году мы попытались продать квартиру с долями. Квартира находится в одном субъекте РФ, а наше постоянное место жительства — в другом. Покупать новую квартиру пока не планируем. Деньги за доли детей хотим зачислить на их счета до достижения возраста 18 лет. У нас запросили выписку из ЕГРН и отчёт о рыночной стоимости квартиры, чтобы опека могла запросить разрешение на продажу квартиры. Кадастровая стоимость квартиры оказалась ниже рыночной оценки. Как я понимаю, дети будут должны платить налог. Как этого можно избежать и могут ли быть проблемы с опекой?

Ваша ситуация не совсем стандартная. Во-первых, надо отметить, что продажа недвижимости, доли в которой принадлежат несовершеннолетним, требует согласия органов опеки. Они проверяют, не нарушает ли сделка интересы ребенка, и при необходимости письменно разъясняют родителям её условия. Как правило, ребёнок на определённых условиях получит долю в новом жилье, однако в некоторых случаях, если покупка нового жилья не планируется, опека может разрешить зачислить соответствующие деньги на его счёт до достижения им совершеннолетия. Это возможно в тех случаях, когда семья меняет регион места жительства или продаваемая квартира не является единственной недвижимостью, которая принадлежит ребёнку.

В вашем случае квартира — единственное жильё, вы не планируете покупать второе и постоянно проживаете в другом субъекте Российской Федерации. Скорее всего, в такой ситуации опека не даст согласие на продажу, поскольку по документам это не похоже на переезд в другой регион, где вы покупаете недвижимость. Не исключено, что в вашей ситуации есть обстоятельства, которые доказывают соблюдение интересов детей. Например, если у ваших родственников есть какая-то недвижимость, которую они планируют подарить вашим детям, и уже составили договор дарения.

Что касается налогов, при покупке новостройки срок владения считывается с момента полной оплаты по договору долевого участия. На вас с супругой налог не будет начисляться, поскольку в момент продажи в 2022 году, с момента оформления по ДДУ, прошло больше трёх лет. Однако детям доли выделили в июне 2020 года, а начало срока владения определяется по дате оформления. На момент продажи в 2022 году с момента приобретения этих долей прошло меньше трёх лет: это значит, что с детских долей придётся уплатить налог. Что можно сделать?

Вы можете оформить продажу не одним договором, а отдельными договорами на каждого собственника. В этом случае каждый собственник при продаже может применить налоговый вычет в размере 1 миллиона рублей, что позволит вам снизить затраты на уплату налогов. Это может быть достаточно сложно, поэтому если вы решите продавать квартиру до истечения трёхлетнего срока, рекомендуем воспользоваться помощью юриста по недвижимости.