08.05.2023

Верховный суд разделил ипотечную недвижимость при разводе вопреки желаниям кредитора

Если объект жилой недвижимости находится в ипотеке после развода, но был частично построен за счет материнского капитала, он все равно может быть разделен и перейти из режима общей собственности в режим долевой. При этом ипотечные обязательства также будут разделены, даже если кредитор возражает против таких изменений. Именно к такому решению пришел недавно Верховный суд, который рассматривал дело о разделе имущества между супругами после развода.

Фабула дела

Андрей Иванов и Ольга Петровна в 2003 году вступили в брак. В скором времени у них родился 1 ребенок. Через некоторое время супруги приобрели земельный участок и начали строительство коттеджа. В 2009 году Ольга Петрова взяла ипотечный кредит в Россельхозбанке под залог земельного участка. Спустя год супруги достроили коттедж и всю недвижимость оформили на жену. При регистрации дома Росреестр установил на дом ограничения ипотеку в силу закона.

Через несколько лет у супругов родился второй ребенок. Ольга Петрова получила 387 000 рублей материнского капитала, которые были потрачены на благоустройство дома. Поскольку государственная выплата пошла на благоустройство недвижимости, коттедж и земельный участок должны были быть оформлены на всю семью в течение 6 месяцев в соответствии с частью 4 статьи 10 Федерального закона ФЗ-295 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». Однако Елена Петровна дом не переоформила.

Спустя 3 года супруги развелись, а в 2020 году Андрей Иванов обратился в суд с иском о разделе совместно нажитого имущества.

Позиции судов

В суде первой инстанции истец попросил разделить недвижимость на 4 равных части - по доле каждому из бывших супругов и каждому из их детей. Суд этот иск полностью удовлетворил, поскольку по закону Ольга Петрова должна была оформить дом и участок на всех членов семьи, однако не сделала этого своевременно.

Против такого решения возразил Россельхозбанк, который являлся держателем залога по ипотечному кредиту. Представители Россельхозбанка обратился в Краснодарский краевой суд с апелляционным заявлением. В заявлении было отмечено, что без о разрешения кредитора распоряжаться залоговым имуществом нельзя. Оформить недвижимость на всех членов семьи можно будет только после погашения ипотечного кредита и снятия залога.

Апелляционная инстанция поддержала позицию банка и отменила судебное решение краевого суда инстанции. Она не стала делить дом и участок и повторно передала все в собственность Ольги Петровой. Кассационный суд также подтвердил решение апелляции. Тогда Андрей Иванов обратился в Верховный суд.

Позиция Верховного суда

Тройка судей под председательством Юрия Москаленко рассматривала дело о разделе ипотечного имущества и в своем определении установила следующее:

1. Сам по себе раздел дома и участка не отменяет ипотечные обязательства. В такоц ситуации ррекращается режим общей собственности и начинается режим долевой собственности, в рамках которого все собственники считаются солидарными залогодателями
2. Суд не имеет права отказать в разделе имущества, об которое было обустроено за счет материнского капитала только по той причине, что имущество находится в залоге. Это отмечено в пункте 11 обзора судебной практики Президиума Верховного суда от 22 июня 2016 года.

В связи с этим Верховный суд отменил решение апелляционной инстанции и отправил дело на новое рассмотрение в Краснодарский краевой суд. В этот раз решение первой инстанции осталось в силе дома участок разрешили разделить между бывшими супругами и двумя детьми в равных долях. Они все стали залогодателями по ипотечному кредиту.

Комментарий юриста «Айлант»

В данном случае мы столкнулись с коллизией требований гражданского законодательства о залоге в связи с кредитом и норм оформления и направления средств материнского капитала в соответствии с законом 256 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». Из положений Гражданского кодекса следует, что залогодержатель имеет право предъявить требования к каждому собственнику заложенного имущества даже в том случае, если они меняются. При этом пункт 15 правил направления средств материнского капитала устанавливает, что в течение 6 месяцев после погашения регистрационной записи об ипотеке жилье должно быть оформлено в совместную собственность. Апелляционные кассационные инстанции пришли к выводу, что приоритет в данном случае имеют Правила Гражданского кодекса, а районный суд и Верховный суд решили, что права залогодержателя в данном случае не нарушаются сменой собственника. При этом вполне возможно, что банк и его интересы могут пострадать в результате такого раздела имущества, поскольку личность заемщика имеет значение для банка. Таким образом, в данном решении Верховный суд пришел к достаточно неоднозначным выводам. С одной стороны, он обеспечил интересы всех лиц, которые проживали в доме, а с другой достаточно небрежно обошелся с интересами залогодержателя.