Итоги «дела Долиной»: стоит ли расслабляться при покупке квартиры на вторичном рынке?

Буквально несколько часов назад закончилась первая публичная трансляция Верховного Суда, которая собрала очень большую аудиторию. Речь идет о заседании по так называемому «делу Долиной». Верховный Суд принял решение в пользу Полины Лурье, которая приобрела у Долиной квартиру за 112 миллионов рублей.

Таким образом, в этом деле поставлена точка и в каком-то смысле создан серьезный судебный прецедент. Хотя, разумеется, право в России не прецедентное, однако практика Верховного Суда является основой для вынесения решений всеми судебными инстанциями.

Вместе с тем, решают ли итоги рассмотрения дела Долиной проблему оспаривания сделок по купле-продаже недвижимости на основании того, что продавец якобы был введен в заблуждение? Ответ нашего юриста по сделкам с недвижимостью — скорее нет. Поговорим об этом подробнее.

Существует несколько статей, на основании которых подобная сделка может быть оспорена в судебном порядке.

---

Статья 178 ГК РФ

Согласно статье 178 ГК РФ «Недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения», сделка может быть признана недействительной, если сторона действовала под влиянием заблуждения, и это заблуждение было настолько существенным, что сторона, если бы она разумно и объективно оценивала ситуацию, не совершила бы сделку.

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 178, при наличии условий, предусмотренных пунктом 1, заблуждение предполагается достаточно существенным, если сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении, или исходя из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку. Согласно пункту 3 статьи 178, заблуждение относительно мотива сделки не является достаточно существенным для признания сделки купли-продажи квартиры недействительной.

В деле Долиной фигурировала именно 178 статья. Долина заявляла, что она заблуждалась относительно мотива сделки. По ее мнению, она не хотела продавать квартиру, а думала, что действует в рамках операции спецслужб по поимке мошенников. Верховный Суд при рассмотрении этого объяснения выделил следующие моменты:

• Заблуждение о мотивах не является основанием для оспаривания сделки.
• Продавая квартиру, Долина понимала, что она именно продает квартиру.
• Дееспособный гражданин должен самостоятельно отвечать за последствия своего поведения.

Однако Верховный Суд и статья 178 ГК РФ отмечают, что заблуждение должно быть не о мотивах и последствиях сделки, а о ее природе. Например, продавец должен полагать, что подписывает договор аренды, а подписывает договор купли-продажи.

Поскольку Полина Лурье вела себя как добросовестный приобретатель, оснований для оспаривания сделки купли-продажи квартиры, по мнению Верховного Суда, в данном случае нет.

Что это означает для будущих сделок?

В сущности, после того как Верховный Суд вынес такое решение, это основание больше не может использоваться для оспаривания в ситуации, подобной делу Долиной и Лурье.

Для защиты от возможного оспаривания по статье 178 рекомендуется:

• приглашать на совершение сделки свидетелей;
• заключать сделку у нотариуса, который объяснит сторонам суть сделки и её природу;
• записывать процесс совершения сделки на видео с согласия второй стороны.

---

Статья 177 ГК РФ. Порок воли

Статья 177 предусматривает возможность оспаривания договора при наличии порока воли у продавца. Порок воли — это подтвержденная неспособность стороны руководить своими действиями и отдавать себе отчет именно в момент совершения сделки.

Результат оспаривания здесь зависит от выводов судебно-психолого-психиатрической экспертизы, а эти результаты непредсказуемы. По ст. 177 сделку может оспаривать не только сам продавец, но и его наследники.

Почему суд не разбирал ситуацию по пороку воли?

ВС не рассматривал это основание, потому что Лариса Долина на ст. 177 не ссылалась. Если бы она делала упор на эту статью, результаты могли бы быть иными.

Как можно защитить себя?

Единственное, что может обеспечить защиту — освидетельствование продавца психиатром в момент совершения сделки. Это заметно усложняет продавцу оспаривание в суде.

---

Статья 179 ГК РФ. Насилие, угроза или обман

Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств. В статье есть три ключевых пункта:

1. Сделка под влиянием насилия или угрозы.
2. Сделка под влиянием обмана (в том числе намеренное умолчание).
3. Кабальная сделка (крайне невыгодные условия из-за тяжелых обстоятельств).

Поскольку Верховный Суд не упоминал вопрос об оспаривании сделки по статье 179 в деле Долиной, это основание остается «открытым» для будущих исков в районных судах.

Как защититься от оспаривания по статье 179 ГК РФ?

• старайтесь обеспечить максимальную добросовестность сделки;
• указывайте в договоре купли-продажи полную цену недвижимости;
• проводите платеж только через аккредитив;
• по возможности используйте электронную подпись;
• обязательно приглашайте на сделку юриста или риелтора;
• осуществляйте сделку в присутствии нотариуса.